Immobilier – Baux – Expropriation – Préemption

Le syndic peut faire entreprendre les travaux urgents sans autorisation de la copropriété

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juillet 2017
N° de pourvoi: 16-18950
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 mars 2016), que, se plaignant d’infiltrations dans son lot provenant des parties communes de l’immeuble, la SCI Elisantoine (la SCI) a, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires Alexandra X…, la société Generali assurances, son assureur, et la société Cabinet D. Nardi (la société Nardi), syndic de la copropriété, en réalisation de travaux et en indemnisation de son préjudice ;

Attendu que, pour rejeter la demande en indemnisation formée à l’encontre de la société Nardi, l’arrêt retient que la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI, ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier, nécessitaient des investigations longues et onéreuses que la société Nardi ne pouvait décider d’entreprendre de sa propre initiative, en sorte qu’aucune faute dans l’exercice de sa mission ne peut lui être reprochée ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le syndic, investi du pouvoir de conserver l’immeuble, est chargé, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à sa sauvegarde, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute la SCI Elisantoine de ses demandes à l’encontre de la société Cabinet D. Nardi, l’arrêt rendu le 17 mars 2016, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Cabinet D. Nardi aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Cabinet D. Nardi et la condamne à payer à la société Elisantoine la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Elisantoine

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir infirmé le jugement déféré en ce qu’il a dit que la société Nardi avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité et en ce qu’il a condamné cette société, in solidum avec le syndicat des copropriétaires et la société Générali assurances, à payer à la SCI Elisantoine la somme de 32.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, et d’avoir débouté la SCI Elisantoine de ses demandes à l’encontre de la société Nardi ;

AUX MOTIFS QUE si, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est tenu, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, force est de constater qu’en l’espèce, la recherche de la cause des infiltrations affectant le lot de la SCI Elisantoine ainsi que la détermination des travaux nécessaires pour y remédier nécessitent des investigations longues et onéreuses que la société Nardi ne pouvait décider d’entreprendre de sa propre initiative, en sorte qu’aucune faute dans l’exercice de sa mission ne peut lui être reprochée ; que la SCI Elisantoine sera donc déboutée de ses demandes à l’encontre de la société Nardi qui sera mise hors de cause ;

ALORS DUNE PART QUE commet une faute engageant sa responsabilité à l’égard du copropriétaire victime le syndic de copropriété qui, chargé de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, ne prend aucune mesure pour identifier l’origine d’infiltrations d’eau provenant des parties communes qui empêchent un copropriétaire de jouir totalement de son lot et portent atteinte à la solidité même du bâtiment, ou pour faire cesser le sinistre ; qu’en l’espèce, où était caractérisée la carence totale du syndic dans l’administration et la préservation du bâtiment B de la copropriété, dont la solidité même était mise en péril par les infiltrations provenant des parties communes, la cour d’appel qui a écarté toute faute du syndic de copropriété dans l’exercice de sa mission au motif inopérant de la longueur et du coût des investigations à entreprendre, a violé l’article 1382 du code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS D’AUTRE PART QU’à supposer même que le coût et la longueur des investigations à entreprendre pour identifier l’origine d’infiltrations d’eau provenant des parties communes, portant atteinte à la solidité de l’immeuble et privant un copropriétaire de la jouissance de son lot puissent exonérer le syndic de son obligation de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, ce syndic commet néanmoins une faute engageant sa responsabilité personnelle à l’égard du copropriétaire en ne saisissant pas l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution tendant à autoriser ces investigations ; qu’en l’espèce, en écartant la responsabilité du syndic à l’égard de la société Elisantoine sans rechercher comme il lui était demandé, si le Cabinet D. Nardi n’avait pas commis une faute dans l’exercice de sa mission en ne portant pas à l’ordre du jour d’une assemblée générale la question des infiltrations portant atteinte à la solidité de l’immeuble et les mesures à prendre pour en trouver la cause et y remédier, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil, ensemble l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.


ECLI:FR:CCASS:2017:C300825

Analyse

Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 17 mars 2016

About

Claude RIGOREAU est associé gérant de Clairance Avocats, en charge des questions relatives au droit civil, et plus particulièrement au droit de l’immobilier, de la construction, et au droit des affaires.