Immobilier – Baux – Expropriation – Préemption

Responsabilité: le notaire doit vérifier l’état et la capacité des parties contractantes et de leurs représentants au titre de son devoir d’efficacité et de conseil

Références

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 24 mai 2017
N° de pourvoi: 16-16933
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)


 

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, suivant acte authentique du 5 mars 2001, établi par M. X…, associé au sein de la SCP X…- Y…- Y… (les notaires), Mme Z… a acquis de la SCI Aimé Martial (la SCI), représentée par son gérant et associé unique, M. A…, divers lots de copropriété au sein d’une résidence ; que, par jugement du 23 juin 2004, la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l’encontre de M. A…, antérieurement à la vente, a été étendue à la SCI, la vente déclarée inopposable à la liquidation judiciaire de celui-ci et le bien acquis par Mme Z… réintégré dans le patrimoine de la société ; que, par arrêt irrévocable, Mme Z… a été déclarée irrecevable en sa tierce-opposition et l’immeuble en cause vendu au profit de la liquidation judiciaire de M. A… ; que Mme Z… a assigné les notaires en responsabilité civile professionnelle et indemnisation ;

Sur le moyen unique, pris en ses quatre premières branches :

Attendu que les notaires font grief à l’arrêt de les condamner in solidum à indemniser Mme Z…, alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire n’a pas à vérifier l’existence de faits qui, selon les règles de droit applicables, ne sont pas susceptibles d’exercer une influence sur l’efficacité de l’acte instrumenté ; qu’en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu’il aurait dû vérifier l’existence d’une procédure de liquidation ouverte à l’encontre de l’associé unique de la société venderesse du bien dont il instrumentait la cession, quand même en cas d’extension future à la société, cette procédure ne devait pas, selon les règles de droit applicables, affecter la validité de l’acte conclu tandis que la société ne faisait l’objet d’aucune mesure de liquidation, dès lors qu’elle ne pouvait développer d’effet rétroactif, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

2°/ que, conformément au principe de sécurité juridique, un notaire est fondé à apprécier l’existence d’un risque dont il doit informer les parties à l’acte instrumenté, en considérant que les règles de droit seront correctement appliquées ; qu’en affirmant que le notaire aurait dû informer Mme Z… du risque d’inefficacité de l’acte d’achat d’un bien à la SCI, résultant d’une possible extension à cette dernière de la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de son associé unique, quand, en droit, une telle extension ne peut rétroagir de sorte que celle qui est intervenue et qui aurait pu être anticipée n’aurait pas dû affecter la vente conclue antérieurement à son prononcé, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

3°/ que le notaire n’est tenu qu’à des obligations de moyens ; qu’en relevant que le notaire aurait dû suspecter un risque de fraude susceptible de justifier l’extension à la SCI de la procédure ouverte à l’encontre de M. A… son associé unique, quand les mesures nécessaires à l’identification d’un tel risque excédaient les obligations incombant au notaire, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

4°/ que le devoir d’impartialité incombant au notaire lui interdit de faire état d’une fraude dont la réalité ou la très forte probabilité n’est pas établie ; qu’en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu’il aurait dû alerter Mme Z… du risque d’extension de la liquidation ouverte à l’encontre de M. A… à la société en raison de la fraude qu’aurait pu commettre le premier sans relever, pour caractériser ce risque, d’autres éléments que la présence d’un associé unique, quand cette seule circonstances n’était pas de nature à faire présumer l’existence d’une fraude et à imposer au notaire de mettre en cause l’honnêteté d’une partie, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu que le notaire, tenu à un devoir d’efficacité et de conseil, doit, lorsqu’il rédige et authentifie un acte, vérifier l’état et la capacité des parties contractantes et de leurs représentants ;

Et attendu qu’après avoir constaté que M. X… avait été informé que la SCI était composée d’un seul associé, également gérant statutaire, l’arrêt énonce, à bon droit, qu’en présence de cette information qui devait le conduire à suspecter un risque de fraude en cas de procédure collective ouverte contre l’associé unique, le notaire devait vérifier la capacité de celui-ci et que, s’il avait procédé à la vérification qui lui incombait, il aurait pu alerter Mme Z… sur le risque d’une extension de la procédure collective de l’associé unique à la SCI, pour le cas, probable, où la fictivité de cette dernière serait judiciairement reconnue, lequel risque s’est réalisé ; que le moyen n’est pas fondé ;

Mais sur la cinquième branche du moyen :

Vu l’article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour évaluer le montant des dommages-intérêts, l’arrêt retient que le manquement du notaire à son devoir de conseil a fait perdre à Mme Z… une chance de ne pas contracter ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il n’était pas soutenu que le préjudice allégué consistait en une perte de chance, la cour d’appel, qui a relevé d’office le moyen tiré de l’existence d’un tel préjudice, sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne in solidum M. X… et la SCP X…- Y…- Y… à payer à Mme Z… la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel, l’arrêt rendu, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier autrement composée ;

Condamne la SCP X…- Y…- Y… et M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à Mme Z… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Bernard X…- Michel Y… et Sophie B… et de M. X…

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’AVOIR jugé que M. X… a engagé sa responsabilité envers Mme Z… et d’AVOIR condamné in solidum M. X… et la SCP X…- Y…- B… à payer à Mme Z… les sommes de 50. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de 10. 000 à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE le notaire chargé d’instrumenter dans une vente doit s’assurer de l’efficacité de son acte ; qu’à cet égard, il doit vérifier la capacité des parties pour contracter ; qu’il est tenu dans tous les cas d’une obligation d’information et de conseil ; qu’étant informé que la société civile venderesse était composée d’un associé unique (Martial Pennec) qui exerçait également les fonctions de gérant statutaire ainsi que cela ressortait de la délibération visée dans l’acte authentique et annexée à ce dernier, le notaire, que cette information devait conduire à suspecter un risque de fraude en cas de procédure collective ouverte contre l’associé unique, devait vérifier la capacité de celui-ci, ce qu’il n’a pas fait puisque les déclarations retranscrites dans l’acte ne concernent que la capacité de la société venderesse ou celle de son mandataire ; que s’il avait procédé à cette vérification élémentaire, l’officier ministériel aurait découvert l’existence d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de Martial Pennec depuis le 10 novembre 2000 ; que, contrairement à ce que soutient Danielle Z…, la liquidation judiciaire de l’associé unique ne dessaisit pas ce dernier de son droit de vote ni de son droit de gérer la personne morale non affectée par la procédure collective de sorte que cette circonstance n’empêchait nullement l’officier ministériel d’instrumenter ; qu’en revanche, si Bernard X… avait procédé à la vérification qui lui incombait, il aurait pu alerter Danielle Z… sur le risque, qui s’est finalement réalisé, d’une extension de la procédure collective de l’associé unique à la société civile pour le cas, probable, où la fictivité de cette dernière serait judiciairement reconnue ; qu’en n’ayant pas procédé à cette recherche, le notaire a manqué à ses obligations envers l’acquéreur qu’il n’a pu alerter sur le risque de fraude ; que le défaut de vérification de la capacité de l’associé unique à l’origine du manquement du notaire à son devoir de conseil n’est pas la cause de la perte de l’immeuble contrairement à ce que soutient à tort Danielle Z… ; que le défaut de conseil a fait perdre une chance à Danielle Z… de ne pas contracter ; que cette perte de chance peut être qualifiée de très sérieuse puisque si Danielle Z… avait su que son achat pouvait être remis en cause dans un futur proche en raison du risque d’extension de la procédure collective ouverte contre l’associé unique, nul doute qu’elle n’aurait pas contracté ; que, contrairement à ce que soutiennent à tort les appelants, Danielle Z… n’est pas à l’origine de son propre préjudice ; qu’elle n’a pas été appelée à la procédure d’extension de la procédure collective de 2004 ayant déclaré la vente de 2001 inopposable à la procédure collective et ayant ordonné la réintégration de l’immeuble dans l’actif de la SCI ; que la voie de la tierce opposition lui était fermée depuis le 23 juillet 2004 (10 jours après la publication du jugement au Bodacc) lorsqu’elle a appris l’existence de cette décision en 2008 sans qu’il puisse lui être fait le reproche, étant un simple particulier, de n’avoir pas surveillé les annonces du Bodacc au cours des années qui ont suivi la vente ; que la cour dispose des éléments d’appréciation suffisants pour estimer la perte de chance de Danielle Z… à 50. 000 €, somme au paiement de laquelle seront condamnés in solidum Bernard X… et la Scp X…-Y…-B…, le jugement étant infirmé sur le quantum ; que Danielle Z… justifie d’une préjudice moral important ayant été dépossédée subitement de son immeuble qu’elle avait donné à bail sept ans après son acquisition sans aucune compensation et ayant dû intenter diverses procédures judiciaires longues et coûteuses pour tenter de préserver ses droits ; que ce préjudice moral justifie l’allocation d’une indemnité complémentaire de 10. 000 € à laquelle seront condamnés in solidum Bernard X… et la Scp X…-Y…-B… et le jugement sera infirmé sur le quantum ;

1°) ALORS QUE le notaire n’a pas à vérifier l’existence de faits qui, selon les règles de droit applicables, ne sont pas susceptibles d’exercer une influence sur l’efficacité de l’acte instrumenté ; qu’en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu’il aurait dû vérifier l’existence d’une procédure de liquidation ouverte à l’encontre de l’associé unique de la société venderesse du bien dont il instrumentait la cession, quand même en cas d’extension future à la société, cette procédure ne devait pas, selon les règles de droit applicables, affecter la validité de l’acte conclu tandis que la société ne faisait l’objet d’aucune mesure de liquidation, dès lors qu’elle ne pouvait développer d’effet rétroactif, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE conformément au principe de sécurité juridique, un notaire est fondé à apprécier l’existence d’un risque dont il doit informer les parties à l’acte instrumenté, en considérant que les règles de droit seront correctement appliquées ; qu’en affirmant que le notaire aurait dû informé Mme Z… du risque d’inefficacité de l’acte d’achat d’un bien à la société SCI Aimé Martial, résultant d’une possible extension à cette dernière de la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de son associé unique, quand, en droit, une telle extension ne peut rétroagir de sorte que celle qui est intervenue et qui aurait pu être anticipé n’aurait pas dû affecter la vente conclue antérieurement à son prononcé, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, le notaire n’est tenu qu’à des obligations de moyens ; qu’en relevant que le notaire aurait dû suspecter un risque de fraude susceptible de justifier l’extension à la SCI Aimé Martial de la procédure ouverte à l’encontre de M. A… son associé unique, quand les mesures nécessaires à l’identification d’un tel risque excédaient les obligations incombant au notaire, la Cour d’appel a violé l’article 1832 du Code civil ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, le devoir d’impartialité incombant au notaire lui interdit, de faire état d’une fraude dont la réalité ou la très forte probabilité n’est pas établie ; qu’en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu’il aurait dû alerter Mme Z… du risque d’extension de la liquidation ouverte à l’encontre de M. A… à la société en raison de la fraude qu’aurait pu commettre le premier sans relever, pour caractériser ce risque, d’autres éléments que la présence d’un associé unique, quand cette seule circonstances n’était pas de nature à faire présumer l’existence d’une fraude et à imposer au notaire de mettre en cause l’honnêteté d’une partie, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QU’en toute hypothèse le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire et ne peut relever d’office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu’en relevant d’office l’existence d’une perte de chance qui n’était pas alléguée par Mme Z… et sans recueillir les observations des parties, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile.


ECLI:FR:CCASS:2017:C100648

Analyse

Décision attaquée : Cour d’appel de Montpellier , du 11 février 2016

About

Claude RIGOREAU est associé gérant de Clairance Avocats, en charge des questions relatives au droit civil, et plus particulièrement au droit de l’immobilier, de la construction, et au droit des affaires.