Immobilier – Baux – Expropriation – Préemption

Expulsions locatives: la loi ALUR renforce la protection de l’occupant

La loi ALUR du 24 mars 2014 a notamment mis en place de nouvelles contraintes procédurales dans la conduite des procédure d’expulsion.

CLAIRANCE AVOCATS, qui intervient régulièrement aux cotés de propriétaires et bailleurs professionnels a immédiatement adapté la conduite de ses procédures à ses nouveaux obstacles

Information de la CCAPEX

Si le bailleur est une personne physique, l’huissier de justice qui délivre un commandement de payer au locataire (pour une dette dont le montant et l’ancienneté sont supérieurs à certains seuils, fixés par arrêté du préfet) doit, parallèlement, le signaler à la CCAPEX par lettre ou par voie électronique.

Si le bailleur est une personne morale, elle est tenue de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant une assignation aux fins de résiliation du bail

Délais de paiement

D’autre part, elle allonge les délais de paiement qui peuvent être accordés par le juge. Désormais, ils ne peuvent pas être inférieurs à trois mois ni supérieurs à trois ans (art.L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

Dans un avis de la Cour de cassation du 16 février 2015, il a été précisé que: « La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées, il en résulte que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 en ce qu’il donne au juge la faculté d’accorder un délai de trois ans au plus au locataire en situation de régler sa dette locative s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 ».

Trêve hivernale

Elle s’étend désormais du 1er novembre au 31 mars.

Elle bénéfice désormais également  aux personnes entrées dans les locaux par voie de fait (art.L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution).

Les propriétaires et bailleurs doivent être conscients que contraindre  « un tiers à quitter les lieux qu’il habite sans avoir obtenu le concours de la force publique, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes » est désormais un délit prévu et réprimé aux ter mes de l’article.226-4-2 du Code pénal.

Cependant, la trêve hivernale ne doit pas être comprise comme empêchant l’initiative judiciaire. Une procédure d’expulsion peut parfaitement être introduite pendante la période hivernale. S’il ne sera pas possible de contraindre au départ, nombre des étapes judiciaires et d’exécution des décisions pourront être entreprises durant cette période.

About

Claude RIGOREAU est associé gérant de Clairance Avocats, en charge des questions relatives au droit civil, et plus particulièrement au droit de l’immobilier, de la construction, et au droit des affaires.